방콕 오피스 임대율, 공급 과잉으로 80% 이하로 하락

방콕 오피스 임대율, 공급 과잉으로 80% 아래로 하락

부동산 컨설팅 회사 CBRE 타일랜드에 따르면, 방콕 오피스 시장의 임대율이 공급 증가로 인해 2025년 2분기 전체 임대율이 79.3%로 하락했는데 이는 2004년 이후 처음으로 80% 미만으로 떨어진 것이다.

"2004년에는 긍정적인 모멘텀으로 수요가 2003년 78.9%에서 82.9%로 반등하여 2005-06년 85% 이상으로 상승했던 것과는 달리, 올해 임대율 하락은 신규 완공 물량 급증으로 인한 치열한 경쟁 상태"라고 CBRE가 밝혔다.

2025년 2분기 공급량은 145,814제곱미터 증가했는데 One Bangkok Tower 5(100,534제곱미터)와 Central Park Offices(60,000제곱미터)가 그 주역이며 UOB 사톤 빌딩도 리노베이션을 통해 12,000m²의 추가 공간을 내놓았다.

이 새로운 A+급 타워들은 직통 교통망, 대규모 소매 시설, 지속가능성, 국제적 기준을 제시하며 다국적 기업들에게 강력히 어필하고 있으며 이는 업그레이드를 원하는 세입자들에게 매력적인 선택이라고 CBRE가 분석했다.

임차된 순전용면적은 36,825m²로 여전히 긍정적이었는데, 이는 주로 방콕 북부 지역의 A급 비중심상업지구(nCBD, non-central business destrict)) 건물로 이전한 기업들 덕분인데 특히 보험, 대기업, 물류 그룹이 가장 활발하게 움직였다. 기업들이 유리한 임차 조건을 활용하여 노후화된 건물에서 좀 더 고품질 공간으로 이전하는 것으로 시장이 재편되고 있다.

CBRE에 따르면, A등급 nCBD는 54,387제곱미터를 기록했는데, 주로 같은 지역 내에서 이전하면서 점유율이 65% 미만에서 71% 이상으로 상승했고 A+등급은 이번 분기에 7,907제곱미터의 순면적이 임차된 것으로 나타났다.

반면, 상업중심구역(CBD)과 nCBD 지역의 오래된 B등급 건물은 세입자들이 규모를 줄이거나 이전하면서 임대 면적이 감소했다. 일부 공간은 완전히 비워졌으며, 총 26,720제곱미터 규모의 세 개의 오피스 빌딩이 호텔로 전환되거나 새로운 용도로 변경 중이다.

오래된 건물은 계속 유지해야 할지, 다른 용도로 용도를 변경할지, 심지어 철거 후 재건축할지 각각의 상황에 맞는 맞춤형 전략이 필요한데 많은 임대인들이 임대료 할인, 유연한 임대 조건, 그리고 세입자 유지를 위한 리노베이션으로 대응하고 있다.

이러한 전략은 일부 장기 임차인을 유지하는 데 도움이 되었으며, 경우에 따라서는 새로운 임차인을 유치하는 데에도 도움이 되었다고 컨설팅 회사는 분석하고 있다.

임차인에게는 매력적인 임대료만으로는 충분하지 않으며 지속가능성, 웰빙, 디지털 준비성과 같은 현대적인 업무 환경을 점점 더 요구하고 있다. 

CBRE는 2025년 임대율이 전년 대비 10~15% 증가할 것으로 예상하지만, 이러한 증가는 신규 A등급 및 A+급 프로젝트에 집중될 것이며 노후 타워는 재배치될 때까지 계속해서 임차인을 잃을 것으로 전망하면서 방콕 오피스 시장은 더 이상 공간을 채우는 데 그치지 않고 품질, 효율성, 그리고 장기적인 적응력이 중요하다고 지적했다.

원 방콕은 계획된 5개의 오피스 타워 중 2개를 완공했으며, 각 타워는 약 10만 제곱미터의 임대 공간에 제곱미터당 약 1,500바트의 임대료를 책정하고 있다. 타워 4의 입주율이 85%를 기록했고, 타워 3은 60%를 달성했으며 이달 말까지 70% 달성을 목표로 하고 있고 내년에 착공 예정인 타워 5는 50%의 사전 임대 계약을 확보했으며, 타워 1과 2는 현재 개발 중이다.

[출처: Bangkok Post]