태국에서 임대차 계약 시 “하자보수 책임(Breach of Habitability)”은 한국과 완전히 다르다

태국에서는 한국과 달리 집주인이 모든 하자(수리)를 책임지는 구조가 아니다.

실제로 많은 교민 분쟁이 수리 비용 부담 주체 때문에 발생합니다.

태국 민·상법상 원칙

태국 민법(Civil and
Commercial Code)에는 다음 원칙이 있습니다:

① 임차인은 “선량한 관리자의 주의”로 사용해야 함

임차인이 사용 중 발생한 고장·파손은 임차인 부담입니다.

② 자연마모·노후로 인한 고장은 원칙적으로 임대인 부담

하지만, 계약서에 다르게 명시되면 계약서 우선입니다.

즉, 태국에서는 계약이 법보다 우선하는 경향이 매우 강합니다.

교민들이 자주 겪는 실제 분쟁 사례

사례 1 – 에어컨 고장 → 수리비 분쟁

• 한국: 건물 노후로 에어컨이 고장 → 보통 집주인 책임
• 태국: 계약서에 “Air-conditioner maintenance by tenant” 라고 되어 있으면
  임차인이 전액 부담

사례 2 – 물 새는 천장 → 책임 공방

• 건물 노후 누수 → 원칙은 집주인 책임
• 그러나 일부 집주인은 “사용 부주의”라고 주장하며 분쟁 발생
• 명확한 규정이 없어 사진·영상 기록이 매우 중요

사례 3 – 가구 파손 시 전액 배상 요구

태국 임대차는 종종

물건의 감가상각 개념 없이 “원가 그대로 배상”을 요구
하는 경우가 있습니다.

한국 기준과 달라 교민들이 많이 놀라는 부분입니다.

교민이 반드시 알아야 할 5가지 실전 팁

① 계약서에서 수리 책임 조항 반드시 확인

특히 아래 문구가 있는지 보세요:

• “Tenant responsible for all repairs under THB ___.”
• “Air-conditioner cleaning every 6 months by tenant.”
• “Tenant responsible for maintenance.”

이 문구는 임차인 부담 조항입니다.

② 입주 당일, 집 상태를 반드시 사진·영상으로 기록

향후 보증금 반환 분쟁의 80% 이상이
입주 당시 하자 증거 부재에서 발생합니다.

③ 에어컨 청소는 6개월마다 요구되는 경우가 많음

태국은 에어컨 사용이 많아
임대인이 정기 청소를 임차인 부담으로 요구하는 경우 흔함.

④ 보증금(Damage Deposit)은 법적 규정이 없음

한국처럼 1~2달 월세 기준 관례는 있으나,
보증금 반환 시기를 강제하는 법이 없음.

→ 계약 종료 후 30~60일 후 지급이 일반적.

⑤ 분쟁 시 가장 효과적인 해결 방법: 사진 + 메시지 기록 + 중개인

태국은 문서·증거 중심의 문화입니다.
증거가 명확하면 대부분 집주인이 협조하는 편입니다.

요약

KTIP 법률.경영 자문사 제공